Estimez votre bien
immobilier au prix juste
L’estimation d’un bien immobilier est une étape cruciale dans la vente d’un bien. Le vendeur n’a pas intérêt à trop le surévaluer ou à le sous-estimer. Pour fixer le « prix juste », il est nécessaire d’évaluer un certain nombre de critères et de pondérer les résultats
D’un côté, l’acheteur a envie de réaliser « une bonne affaire ». De l’autre, le propriétaire souhaite maximiser son gain et vendre au « prix le plus elevé ». Qu’est-ce qu’un bon prix ?
- Pour le vendeur, il se situe bien souvent au-dessus du prix du marché. Le propriétaire, qui a une relation affective à son logement, a tendance à perdre en objectivité. Il est d’autant plus partial qu’il souhaite généralement réaliser une plus-value.
- Pour l’acheteur, le « meilleur prix » sera, à l’inverse, en-dessous des tarifs du marché. De fait, il aura tendance à scruter les moindres défauts pour mieux négocier le prix d’achat.
Entre les deux estimations, il y a le « prix juste ». Celui qui permet de vendre un logement dans les délais moyens (90 jours en province selon les experts). Examinons les différents critères.
L’influence de
l’environnement
Dans une même ville, on peut observer des écarts entre quartiers mais aussi d’une rue à l’autre. Par exemple à Mulhouse, les prix sont différents entre le Rebberg et le Centre-Ville, alors que ces deux quartiers sont séparés de quelques centaines de mètre.
Parmi les élément qui on une influence sur le prix, on retrouve l’environnement, l’attractivité de la zone, la notoriété du quartier, la présence de commerces de proximité, de bonnes écoles, le sentiment de sécurité … Evaluez les points forts et les points faibles d’un bien
Les caractéristiques du logement et de l’immeuble ont une influence sur le prix de vente.
- Pour réaliser l’estimation d’un bien immobilier, évaluer les points forts et les points faibles du bien permettent de déterminer un prix au mètre carré.
En général, on part du prix moyen qui a cours dans l’immeuble ou d’une transaction proche, que l’on pondère en fonction des atouts de l’habitation (on parle de surcote) et de ses défauts (on applique alors une décote). Il s’agit d’une série de + et de – qui permette de définir le tarif final.
Pour une orientation agréable (sud-est ou sud-ouest), comptez 3 à 5 % de plus que pour un logement exposé plein nord et enfin, pour une superbe terrasse ou un magnifique extérieur, la valorisation peut atteindre jusqu’à + 10 % du m2 dans l’estimation de votre bien. . Comptez 30 à 40% de décote si le logement doit être rénové dans sa totalité et jusqu’à 15 % s’il est mal agencé (des chambres en enfilade par exemple) ou mal réparti (une grande entrée suivie d’un petit salon).
Une fois l’analyse terminée, on obtient un prix juste.
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